מעוניינים שניצור איתכם קשר?
הגיע העת, אתם מעוניינים לעזוב את בית ההורים או את דירתכם ולחפש לכם את ביתכם העתידי.
עוד בטרם תחלו לכתת רגליכם בחיפוש אחר "דירת החלומות", מספר דברים אשר עליכם לדעת או לזכור:
כעת, שאתם יודעים איזו דירה הנכם מעוניינים/צריכים החלו לתור אחר דירתכם בכל הפלטפורמות האפשריות.
מצאתם דירה! – מסע החיפושים תם והנכם מעוניינים בדירה מסוימת – בין אם זו דירתכם הראשונה ובין אם עברתם בשכירות לדירה אחרת – הגעתם לשלב של קבלת הסכם השכירות לידכם.
ישנם הסכמים ארוכים ומסועפים וישנם קצרים וחסרים, אך לכולם מכנה משותף – הינם הסכמים משפטיים מחייבים. ולכן עליכם להבין על מה הנכם מתחייבים ונדרשים לחתום ובסופו של הליך. לרוב הסכמי השכירות עמוסים בסעיפים בניסוח משפטי ולא תמיד ברורים, וצדדים לחוזה חותמים עליו מבלי להבין את האמור בו.
חשוב לדעת כי הסכם השכירות מסדיר את מערכת היחסים בין המשכיר לשוכר. ככל וישנה אי הבנה ו/או חילוקי דעות בין הצדדים, החוזה הוא הכתובת. הסכם השכירות יהווה את הסכמות הצדדים גם במקרה של הגעה לערכאות משפטיות ולאורו תינתן הכרעה.
ישנם מספר חוקים מרכזיים עבור שכירות דירה כגון: חוק השכירות והשאילה, תשל"א- 1971; חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973; חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, אולם, אינכם צריכים להכיר את החוקים הללו לעומק, ואנו כאן בשבילכם, כדי לתת לכם את הסיוע המשפטי המקצועי כדי שתהיו מוגנים.
אז נכון, רבים מכירים את החוק בכלליות, אך ישנן שאלות רבות שהתשובה עליהן שלא תמיד נמצאת בחוק אלא מקורן בפסיקות בתי המשפט השונים. לכן ככול ואינכם יודעים האם דרישה מסוימת מצד המשכיר היא מקובלת או לא אנו מזמינים אתכם לקרוא את המאמר כדי להצטייד בדגשים שבהחלט יכולים להיות חשובים עבורכם כשוכרים.
1. השוכר – הדייר 2. המשכיר – בעל הדירה 3. המושכר –הדירה.
בראש ובראשונה, וודאו כי האדם המתנהל מולכם ומציג עצמו כבעל הדירה, הוא אכן הבעלים הרשום או בעל הזכויות או מיופה כוחו היחיד של בעל הדירה והוא האדם הרשאי לבצע פעולות ולהשכיר את הדירה.
מידע זה ניתן לקבל בעלות סמלית בסך 15 ₪, על ידי הוצאת נסח טאבו מהאתר של משרד המשפטים. וודאו כי הסיומת של האתר אליו נכנסתם הינה gov.il. נסח טאבו = ת.ז. של הנכס.
לדוגמא: דירה שהתקבלה בירושה ע"י כמה יורשים, אחד מהיורשים משכיר את הדירה ולא מידע את יתר היורשים בדבר השכרת הדירה וסכום השכירות (כמובן שהדבר פסול, הוא אמנם הבעלים של הדירה, אך לא היחידי ופועל יוצא מזה שאינו היה מורשה לחתום על ההסכם בשם כל היורשים). מצב כזה עלול להכניס את השוכרים ל"קרבות" ירושה במקרה אחד ובמקרה אחר אף לפינויים מהמושכר.
הגיעו לדירה באור יום, סרקו אותה, את מתקניה ואתרו ליקויים (ככל וישנם) שעל המשכיר יהיה לתקן בטרם כניסתכם לדירה. יתרה מכך, רשמו את אותם ליקויים בהסכם השכירות ושידוע למשכיר כי עליו לתקן אותם לפני מועד הכניסה לדירה. ככל וישנם מספר רב של ליקויים, ערכו נספח להסכם אשר מפרט את אותם ליקויים.
מלבד הוצאות התלויות בשימוש כגון: חשמל, מים, גז. בדקו עלות הארנונה, עלות ועד הבית/דמי ניהול, בקשו לעיין בחשבוניות עצמם.
אנו בעידן ההתחדשות העירונית, בין אם מדובר בתמ"א 38 רק לבניין ובין אם מדובר במתחם "פינוי בינוי" הדבר עלול לפגוע באיכות החיים שלכם בדירה. ניתן לבדוק צפי לפרויקטים כאלו באתר של העירייה או פנייה לגורמים המוסמכים בעירייה. היה ומתוכנן פרויקט התחדשות עירונית בסביבתכם או בבניין בו הדירה ממוקמת יהיו מודעים להשלכות ועמדו על כך שהנושא יקבל ביטוי בהסכם השכירות ויביא להפחתה בדמי השכירות ו/או סעיף המאפשר לכם לתת הודעה מוקמת לפינוי הדירה. באמרת אגב אציין כי לרוב בפרויקטים של התחדשות עירונית יהיה שילוט אודות הפרויקט אשר עתיד לבוא.
בסעיף 1 דיברנו על הוצאת נסח טאבו לבדיקת בעלי הדירה, באותו מסמך ניתן לבדוק מה שייך לדירה, מה מוצמד לדירה. כגון: חניה, מחסן, גינה. היה ונאמר לכם כי לדירה יש חניה פרטית, בדקו בנסח הטאבו, לרוב ההצמדות תופענה תחת הצמדות.
כל מה שנאמר לכם שצמוד לדירה (שסביר להניח קיבל ביטוי בסכום השכ"ד – לדוגמא: דירת גן תהיה יקרה יותר מדירה באחת הקומות), וודאו כי ההצמדה מופיע בהסכם השכירות.
הסכם השכירות מורכב ממקבץ סעיפים ופרטים, נמלא בהסכם את הפרטים העדכניים כגון: שמות הצדדים, מספרי ת.ז, כתובות הצדדים, הכתובת המלאה של המושכר לרבות קומה ומספר דירה. מומלץ אף לרשום את הגוש חלקה והתת חלקה של המושכר (כפי שיופיע בנסח טאבו).
• דמי השכירות – וודאו שדמי השכירות המוסכמים רשומים בהסכם וכן שירשמו גם במילים. ככל וניתנה לכם אופציה להארכת ההסכם לעוד שנה, סכמו את המחיר לתקופת האופציה.
• תקופת השכירות – לרוב תקופת השכירות הינה ל-12 חודשים (להוציא תקופות קצרות ושכירות משנה). בדקו כי אכן זו תקופת השכירות המופיע בהסכם ואם סיכמתם עם המשכיר על אופציה (שלכם) וודאו שהאופציה מופיעה בהסכם.
• אופציה – האופציה להארכת ההסכם יכולה להיות של השוכר או של המשכיר. בקשו שהאופציה תהיה שלכם (השוכר), כך תהיה לכם יותר וודאות לגבי תקופת השכירות. קראו היטב את תנאי מימוש האופציה – כמה זמן צריך להודיע מראש, בכתב או בע"פ? יישמו את תנאי מימוש האופציה ככתבם וכלשונם כמופיע בהסכם. מניסיוני, הודיעו על מימוש האופציה בכתב.
• אופן התשלום – לרוב תשלומי שכר הדירה משלומים בשיקים אשר נמסרים מראש. יחד עם זאת, בעידן הטכנולוגי בו אנו נמצאים ישנם צורות תשלומים נוספות כגון: העברה בנקאית, דרך האפליקציות השונות. בדקו כי אופן התשלום ומועדו מתאימים לכם.
• ערבויות – הערבויות הנהוגות הינן: ערבויות במזומן (ערבות בנקאית, המחאה בנקאית, פיקדון במזומן), שטר חוב/כתב ערבות, המחאות לפקודת הרשויות (עירייה/חברת החשמל/ תאגיד המים).
הערבויות במזומן - עד לגובה 3 חודשי שכירות בהתאם לחוק. כל ערבות אחרת אינה מוגבלת בסכום בהתאם לחוק. חשוב – שכל הערבויות שנמסרו למשכיר יפורטו בהסכם השכירות.
ביטול הסכם מתקשר לנו עם הפרה של ההסכם. אולם, לא רק הפרה של ההסכם הינה עילה לביטולו. ככל והצדדים חפצים בכך, ניתן לכלול בהסכם השכירות תניה הדדית לביטול ההסכם.
יודגש, רק במידה והתניה הינה הדדית, קרי גם למשכיר וגם לשוכר היא תהיה קבילה. למשכיר –תקופת ההודעה לביטול תהיה לפחות 90 ימים. לשוכר – לפחות 60 ימים.
הסכמי השכירות לרוב הינם לתקופה בת 12 חודשים, לעיתים מסיבות כאלו או אחרות השוכרים צריכים לעזוב את הדירה טרם סיום תקופת השכירות. היה ואין ביטול הסכם השכירות כמפורט בסעיף 5 לעיל, ולא הוכנס להסכם סעיף שמאפשר להכניס שוכר חליפי (על אף שעל פי חוק ניתן להכניס שוכר חליפי), עלול השוכר למצוא עצמו מחויב בדמי השכירות עד לתום תקופת השכירות.
לכן, הכניסו להסכם השכירות סעיף שתינתן לכם האפשרות להכניס שוכר חליפי ש"יכנס בנעליכם" ובהסכמה עם המשכיר רשמו – המשכיר לא יסרב לשוכר חליפי, אלא מטעמים סבירים בלבד.
ברוב הסכמי השכירות יופיע סעיף הביטוח, הנוהג המקובל הינו - המשכיר יבטח את המבנה והשוכרים יבטחו את התכולה וצד ג', המכסה בין היתר מקרים בהם אורחים, מבקרים ובעלי מקצוע נחבלו במהלך ביקורם בדירה. מומלץ לפעול בהתאם לאמור בסעיפי הביטוח המופיעים בהסכם, אך וודאו שהחלוקה כמפורט לעיל.
לאחר החתימה על הסכם השכירות ודאו כי יש ברשותכם: הסכם שכירות מקורי חתום, לרבות הנספחים, העתק הערבויות שנמסרו וצילום ההמחאות אותם מסרתם למשכיר.
עת קבלת החזקה בדירה (כניסתכם לדירה), בצעו קריאות מונים (מים, חשמל וגז) יחד עם המשכיר, בדקו שוב את הדירה ועדכנו את המשכיר בכל הליקויים או התקלות שאיתרתם והחלו לפעול לשינוי מחזקים בכל הגופים הרלוונטיים.
*. מאמר זה אינו מהווה בשום צורה או דרך ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף לייעוץ משפטי פרטני. האמור במאמר זה הינו סקירה חלקית בלבד של הוראות החוק והנוהג ואין להסתמך על המלצות אלו ולראות בהן ייעוץ משפטי.
על ידי מתן הסכמתך, אתה מאשר משרד עוה"ד אמון ושות' ישלח אליך תקשורת אלקטרונית (עלוני מידע, עלונים, חדשות, אירועים וכו '). המידע האישי שלך ישמש בכדי לספק לך מידע בהתאם להעדפות שציינת לעיל ובהתאם לחוקי הפרטיות הרלוונטיים. אתה יכול לשנות את המנוי שלך להתקשורת שלנו או לבטל את הרישום בכל עת על ידי שליחת דוא"ל לכתובת info@amon-law.co.il או על ידי לחיצה על כפתור ה"ביטול" בתחתית הדוא"ל שלנו.
