שאלות ותשובות:

1. שאלה
מה זכויות השוכר בכל הנוגע לתיקונים במושכר?

תשובה
החוק קובע כי המשכיר חייב, תוך זמן סביר (זמן סביר הינו 30 ימים) לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר, כל דבר הגורם הפרעה של ממש לשימוש הרגיל במושכר. זולת, אם הפגם נגרם בשל רשלנותו של השוכר, או פגם שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה המושכרת או תיקונים קלי ערך.
*פגם שתיקונו דחוף – יתקן המשכיר את הפגם בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים מיום שקיבל דרישה כאמור; לעניין זה, "פגם שתיקונו דחוף" – פגם שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר;

2. שאלה
מה הם זכויותיי במידה והמשכיר אינו מתקן את הליקוי/פגם גם לאחר מספר בקשות?

תשובה
השוכר רשאי לתקן את הפגם או את אי-ההתאמה ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאותיו הסבירות. במקרים המתאימים, על השוכר להודיע למשכיר שעליו לתקן את הדברים באופן יסודי תוך זמן סביר, שאם לא, השוכר יתקן על חשבונו ויפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם או את אי-ההתאמה, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם או את אי-ההתאמה לעומת שוויה לפי החוזה (בכפוף לאמור בהסכם השכירות).
רצה השוכר לתקן את הפגם או את אי-ההתאמה, עליו להודיע על כך למשכיר זמן סביר מראש.
ייאמר, ביצוע כל אחת מהפעולות הנ"ל ראוי שתבוצע בשום שכל, ולאחר ניסיון הידברות עם המשכיר להגיע להסכמות או להבנות, שכן כל אחת מהפעולות הנ"ל עלולה להיחשב כפעולה חד צדדית בניגוד להוראות הסכם השכירות אשר תעלה לכדי הפרת הסכם השכירות.
לפיכך, מומלץ להיוועץ עם עו"ד טרם כל פעולה חד צדדית.

3. שאלה
בחוזה הדירה ישנו סעיף שמאפשר למשכיר לסיים את החוזה מכל סיבה בהתראה של 3 חודשים. האם סעיף זה עולה בקנה אחד עם הוראות החוק?

תשובה
בהתאם להוראות החוק - תניה לביטול חוזה, חד צדדית, של המשכיר - בטלה.
כלומר, ככל ואין תניה מקבילה לביטול החוזה גם לשוכר (בת 60 ימים), התניה מבוטלת. מאידך, תניה חד צדדית לטובת השוכר, קבילה.

4. שאלה
נחתם חוזה שכירות לשנה, אך עקב המצב הכלכלי לאור תקופת הקורונה אני מעוניין לסיים את תקופת השכירות מוקדם מהאמור בהסכם שכירות, מה ניתן לעשות?

תשובה
מצוקה כלכלית ו/או משבר הקורונה אינם מהווים עילה לסיום חוזה. אולם, השוכר רשאי למצוא שוכר חלופי "שייכנס בנעליו" להסכם השכירות.

5. שאלה
חתמנו על הסכם שכירות ונכסנו לדירה, לאחר כניסתנו לדירה גילנו ליקויים רבים בדירה. כמו כן, בחוזה קיים סעיף "השוכר מצהיר כי קיבל את הדירה נקייה, מסויידת וראויה למגורים". מה האפשרויות העומדות בפנינו?

תשובה
ראשית, טרם חתימה על הסכם השכירות, יש לבחון את הדירה, את מתקניה, וכל המוצמד לה (מרפסת, מחסן, חניה) לרבות לשאול את המשכיר, השוכרים הקיימים (ככל וקיימים) על ליקויים בדירה. כל הליקויים שיתגלו, למענכם, ציינו זאת בהסכם שכירות ושעל המשכיר לתקן ליקויים אלו טרם כניסתכם.
שנית, היה וכבר נכנסתם לדירה, רשמו את כל הליקויים שהתגלו והעבירו בהקדם למשכיר בכתב לטיפולו.
לסיכום, הכלל הינו בלאי סביר באחריות המשכיר, רשלנות באחריות השוכר. גם אם כבר נכנסתם לדירה על המשכיר לטפל בלקויים שהתגלו בדירה בהתאם לכלל לעיל ולהוראות החוק.

6. שאלה
חוזה השכירות מסתיים בקרוב, המשכיר מבקש לשלוח שוכרים פוטנציאלים לראות את הדירה. לאור תקופת הקורונה, האם אפשרי לומר למשכיר כי אנחנו לא מעוניינים בתנועת שוכרים בדירה?

תשובה
זו זכותו וחובתכם להציג את הדירה לשוכרים פוטנציאליים. יחד עם זאת, עליכם לעשות זאת בכפוף להוראות משרד הבריאות.

7. שאלה
המשכיר מבקש לבוא מדי פעם לראות את הדירה ולבחון את הנעשה בדירה, האם הדבר מקובל?

תשובה
ביקורי המשכיר בדירה - בכפוף לאמור בהסכם השכירות ולתיאום מראש עם השוכרים (שעות סבירות, התראה סבירה מראש).
לשון החוק בנושא - המשכיר חייב לאפשר לשוכר להשתמש במושכר במשך תקופת השכירות לפי המוסכם בין הצדדים ללא הפרעה מצדו או מטעמו.

8. שאלה
מה ניתן לעשות אם המשכיר הודיע לנו שאנו מתבקשים לפנות את הדירה מאחר ולא הודענו לו שאנו מעוניינים לממש את האופציה הנתונה לנו בהסכם השכירות.

תשובה
צריך לקרוא את הסעיף שמדבר על אפשרות הארכה ו/או אופציה (אם קיימת) בהסכם השכירות. שם ייתכן ויופיע, תנאי האופציה - מי מודיע למי, כמה זמן מראש ואיך ההודעה צריכה להימסר?
בסעיף הנ״ל תהיה התשובה אם המשכיר פועל בהתאם להוראות ההסכם.

9. שאלה
האם בעל דירה רשאי להעלות את שכר הדירה בתום תקופת השכירות בכל סכום בו הוא חפץ?

תשובה
כן, אלא אם רשום אחרת בחוזה השכירות. עם זאת, זהו משא ומתן לכל דבר ועניין.
לסיכום, במאמר זה נגענו במקצת הסוגיות שעולות בהסכמי שכירות, כאמור ברישא למאמר, אין דבר כזה "הסכם שכירות סטנדרטי", כל הסכם שכירות ו/או סוגיה מצריכים בחינה פרטנית ואנו בהחלט ממליצים לבחון כל הסכם שכירות ו/או סוגיה העולה ממנו באופן פרטני ובהקשר לרצון הצדדים. לשם כך משרדנו ישמח לעמוד לרשותכם, ללוות אתכם בכל עת ולייעץ לכם במידת הצורך.

*מאמר זה אינו מהווה בשום צורה או דרך ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף לייעוץ משפטי פרטני. האמור במאמר זה הינו סקירה חלקית בלבד של הוראות החוק והנוהג ואין להסתמך על המלצות אלו ולראות בהן ייעוץ משפטי.