אם כן, עולות מספר שאלות החוזרות על עצמן לגבי ביטול העסקה, כגון:

1. האם ניתן לראות בהסכם בר תוקף למרות שלא נחתם?

2. מה המשמעות החתימה על הסכם המכר?

3. באילו מקרים "יוותר" בית המשפט על דרישת החתימה?

4. האם ניתן לתבוע את הפיצוי המוסכם גם אם לא נגרם נזק?

5. המלצות חשובות לפני כניסה למו"מ.

כדי שתוכלו להבין כיצד נכון להתנהל בתור רוכשים או מוכרים, ניקח מקרה אמיתי שהתרחש לא מזמן ונחליף את השמות.

ואלו הן העובדות:

שמעון הוא המוכר ואברהם הוא הרוכש. הצדדים החלו לנהל מו"מ על מכירה הדירה ואף החליפו טיוטות בין עוה"ד מטעם הצדדים וסיכמו ביניהם את עיקרי הדברים. לימים, ובטרם נחתם הסכם המכר, קיבל שמעון הצעה הגבוה מזו שנתן לו אברהם ב- 150,000 ₪.

שמעון החליט שלא למכור את הדירה לאברהם, ובעקבות ביטול חתימת הצדדים על הסכם המכר, הגיש אברהם תביעה כנגד שמעון וטען כי המו"מ הושלם והיתה גמירות דעת (רצון למכור) ומסוימות (סוכמו כל תנאי ההסכם) למכירת הדירה.

שמעון טען, כי לאורך כל המו"מ בין הצדדים, סוכם והובא לידיעת שמעון כי עד אשר לא יחתמו (פיזית) על הסכם מכירה, אין הוא מחויב לאברהם בכל דרך.

האם ניתן לראות בהסכם בר תוקף למרות שלא נחתם?

כדי להשיב על השאלה בחיוב צריכים להתקיים שני תנאים מצטברים על מנת שהסכם יהפוך להיות הסכם מחייב: גמירות דעת ומסוימות.

לעניין גמירות הדעת, כלומר בוחנים האם שני הצדדים רצו לחתום על הסכם מחייב. הבחינה אינה עוסקת בדברים שהיו בגדר של מחשבה או משאלת לב, אלא מבקשים לבחון על פי פרמטרים שניתנים לבחינה. חשוב להדגיש, כי בעת בחינת העובדות, נוטים להסתכל על המקרה לא מתוך השקפת עולמו של מי שהיה חלק מן העסקה, אלא מנקודת מבט של אנשים אחרים (חיצוניים) ובצורה אובייקטיבית.לדוגמא, רוכש שהיתה לו אפשרות לרכוש בית אחר, והוא הסתמך על העסקה ונמנע מלבצע עסקה אחרת, כי היתה לו גמירות דעת (רצון) להתקדם עם העסקה הקיימת.

חשוב לציין, הסתמכות צד לעסקה יכולה להתקיים לאו דווקא בזמן חתימת הצדדים על החוזה, אלא אף קודם לכן, במועד שבו היא נוצרה (גם בשלבים מוקדמים).

מה המשמעות החתימה על הסכם המכר

בהתאם לחוק המקרקעין, עסקת מקרקעין מחייבת רישום ברשם המקרקעין, אחרת עסקה זו תחשב כרק התחייבות לעשות עסקה ולא מעבר. כפועל יוצא צדדים לעסקה חותמים על חוזה המכר, ולא מדובר על דרישה מהותית אלא ראייתית בלבד, שלא פוגמת הסכם מחייב.

זהו סממן נוסף המעיד על גמירות דעת לבצע עסקת מקרקעין, ובחינת מכלול הנסיבות יחדיו הם אלו שיכריעו האם התכוונו הצדדים להתקשר בעסקה, לכן ייתכנו מצבים בהם בית המשפט ישתכנע כי היתה גמירות בין הצדדים, למרות חסרונה של חתימ/ות על גבי ההסכם.

באילו מקרים "יוותר" בית המשפט על דרישת החתימה?

התשובה לשאלה זו מתייחסת בעיקר למקרים בהם צד לעסקה מנסה להסתתר מאחורי דרישות פורמליסטיות כדי להתחמק מקיום העסקה ולסכל את הביצוע. להלן מספר שאלות לדוגמא שבית המשפט יבקש לבחון:

• האם הצדדים קבעו כי החתימה היא תנאי להתקשרות, או שמא רק שלב נוסף בדרך לביצוע החוזה?

• האם היתה תניה מפורשת, הקובעת כי הטיוטה היא רק לצורכי מו"מ בלבד?

• האם הטיוטה האחרונה, השמיטו הצדדים את המילים "לצורכי מו"מ בלבד?

• האם ההסכם כולל את כל הפרטים החיוניים או שמא ישנם נושאים מהותיים שלא הוסכמו?

• האם המועד שנקבע לחתימה על ההסכם נדחה בגלל נימוק טכני או מהותי?

האם ניתן לתבוע את הפיצוי המוסכם גם אם לא נגרם נזק?

במידה ובית המשפט קבע כי נכרת הסכם מחייב וצד להסכם בחר להפר אותו, ניתן לתבוע את סכום הפיצוי המוסכם גם אם לתובע לא נגרם כל נזק.

מהו פיצוי מוסכם?

פיצוי מוסכם, כשמו כן הוא. הפיצוי המוסכם מקים זכות לקבל פיצוי שעליו הסכימו הצדדים גם אם לא נגרם לו כלל נזק. הרי הצדדים הניחו מראש כי ייתכן ועלול להיגרם נזק כתוצאה מן המו"מ, המדעים בין הצדדים, והסכימו מראש לפצות איש את רעהו, ככול ויחזרו בהם מן ההסכמות.

האם ניתן לתבוע פיצוי מוסכם, גם אם הנפגע הרוויח מהפרת ההסכם? התשובה היא כן. קבלת הפיצוי המוסכם נובעת מההסכם עצמו וגם אם הצד שהפר את ההסכם יוכיח כי לא נגרם לצד השני כל נזק, ויותר מזה הצד הנפגע הרוויח מכך, הוא עדיין יצטרך לפצות אותו בסכום שהוסכם.

אומנם בית המשפט יכול להפחית מסכום הפיצוי המוסכם, אך השימוש בסמכות זו תעשה במקרים חריגים, וכאשר מדובר ביחס לא סביר בין הפיצוי לנזק שניתן היה לצפות מן ההפרה, ובצורה מצומצמת.

המלצות ונושאים שיש להגדיר טרם כניסה למו"מ

לפני כניסה לעסקה וניהול מו"מ יש להגדיר מראש את כוונת הצדדים, האם מדובר על מו"מ לא מחייב? האם ניתן לנהל מו"מ במקביל; האם החתימה היא מהותית?; האם הצדדים מעוניינים לקבוע פיצוי מוסכם?; מה הנושאים המהותיים שבלעדיהם לא ייחשב ההסכם כמחייב ועוד.

לסיכום, מומלץ ל"קשור את השרוכים" היטב טרם כניסה למו"מ ולבצע תיאום ציפיות על מנת שתוכלו לנהל את המתן ובסיום לחתום על ההסכם מבלי למצוא עצמכם חשופים לתביעות שבסופם יכולים להסב לכם נזק ממוני.

בהצלחה